9月的杭州楼市，注定是围猎豪宅的战场。
最近几天，最炸裂的信息，就是鸽了十几年的御园据说也要领证入市，甚至还给出了18-20万元/㎡的价格区间。
御园能不能入市尚未可知，但9月的杭州确实是豪宅盘踞。
粗略统计一下，光6万/㎡+的新盘，一只手也数不过来，其中也不乏7-8万/㎡+的新房。
审美在线的新盘，让去过售楼处的看客们怦然心动。但大户型叠加放开限价后不受控的单价，总价却让大部分想要原地置换的普通家庭难以接受。
我身边不少住在世纪城和申花刚改户型的朋友，已经逐步放弃原地置换新房的念头。
因为原本只需一步之遥，卖掉二手房添点钱拼运气打新就可以。可如今运气已经不管用了，能拼的只有真金白银。
甚至，一些非核心地段的改善们，想要就地置换的难度，也在不断上升。
02
今年上半年，老严好不容易卖掉了西溪湿地南的400㎡排屋，套现1300万。
老严对地段很满意，但因为小区是高低配，他觉得居住少一点纯粹。加上已经交付十几年，小区硬件和物业都有点落伍了。
挂了大半年的房子卖了，心里的第一块石头是落地了，但其他烦恼也接踵而来。
从老严的居住圈来讲，女儿在未科工作，自己在文教开公司，第一居住选择依旧是西溪湿地附近。
这一带房子虽多，但住惯排屋的他绝不会选择高层，而十年最有房龄的二手排屋也不在他的筛选范围中。
最合适的房子和地段，其实就是建发蒋村排屋。
可套均470㎡，放风价6000万的新房，不仅是杭州的地王，也是给全浙江最富有的一批购房者打造的。可这让预算在2000万上下的老严，实在是承受不起。
为了契合这个总价，他只能把地段放宽，把目光瞄准了往西10公里的溪径恒庐合院。
产品超越他的预期，总价也在可承受范围内，但空间距离也确实存在。纠结大半个月的他，至今还没有下定决心下单。
03
老严是卖了之后没有退路，而珠珠则是了解完行情后就打消了念头。
当年，珠珠买笕桥璟宸府时，也是随意走进售楼处被138㎡的户型打动，就火速卖了九堡的89㎡小三房。
随着二胎落地，家庭人口增多，珠珠的置换之路又被放在了台面上。
可不同的是，当年九堡89㎡是翻倍卖掉的，单价逼近4万/㎡，璟宸府买来单价也只要4万/㎡。相当于更好的地段和产品，但珠珠只补了面积的差价。
但现在的情况是，璟宸府已经破发了，高层二手房成交价只有3万8上下，加上珠珠的装修投入，至少亏损大几十万。
更可怕的是，哪怕她把预算拉到800万，可能也无房可买。
她看中的城东新城翠隐江粼，放风价6万5。即使比不远处的安琪儿板块新房要便宜1万+/㎡，可最小户型161㎡总价也要1000万起步，这比她的预算还多了整整200万。
哪怕咬咬牙买到，这个户型依旧满足不了他们家的居住现状。夫妻、二孩、阿姨、公婆的房间，还有必须要有的书房，依旧不能实现。
“如果这么折腾，也只比现在多了个厕所，那还不如不换了。”
04
这些案例中，杭州楼市的置换链条正肉眼可见地断裂。
过去，置换是“小换大、旧换新、远换近”的阶梯式升级：刚需卖掉老破小换刚改，刚改置换改善，改善冲击豪宅，每个环节环环相扣。
但如今，这条链条从两端开始失效。
豪宅端价格跳涨，像建发蒋村排屋这类顶改产品门槛飙升至数千万，让老严这样的中端改善者无力衔接。
而刚需与刚改端，则陷入“卖不上价、买不对标”的困境。
想置换同区域豪宅，却发现二手房套现金额与新房总价差越拉越大，“卖一买一”的底气荡然无存。要么被迫接受更远的地段，要么只能放弃置换。
当刚需端卖不动、改善端接不上、豪宅端自成闭环，曾经支撑杭州楼市流动性的置换链条，正卡在高房价与购买力不足的缝隙里。
9月的豪宅战场越是热闹，越反衬出普通置换者的无奈。这条向上的阶梯，正在变得越来越陡，甚至断了层级。
当然，也有网友笑称，以后置换链条还是在的。
“比如说卖掉宇树科技的股票，买水电新村，卖掉deepseek的股票，买建发蒋村……“
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